Aujourd’hui, il existe près d’1 million de sociétés civiles. Le nombre de créations chaque année est significatif : 85 000 en 2017, soit 20 % des immatriculations. Quelle est la raison d’un tel engouement ?

La souplesse juridique, notamment dans la rédaction des statuts, et fiscale attachée à cette forme de société, en fait un outil incontournable de la gestion de patrimoine.

Lorsque cette société civile a pour objet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, elle prend le titre de société civile immobilière (SCI). Elle permet alors de structurer l’acquisition et la détention d’une résidence secondaire, d’un immeuble locatif ou encore de séparer l’immobilier professionnel de la société d’exploitation.

Les SCI doivent-elles tenir une comptabilité ?

Dans certaines situations, les SCI doivent tenir une comptabilité. Ainsi une SCI assujettie à la TVA a l’obligation d’établir des comptes. De manière plus rigoureuse encore, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou une SCI translucide ayant un ou plusieurs associés soumis à l’IS, doit tenir une comptabilité de type commercial : comptabilité en partie double, comptes annuels en forme de bilan, compte de résultat et annexe, principe de prudence impliquant d’amortir et de provisionner…

En dehors de ces principaux cas, il règne une forme de liberté. Le gérant doit seulement rendre compte de sa gestion aux associés annuellement. Il s’en occupera par un rapport écrit sur l’activité de la société, comportant l’indication des bénéfices et des pertes.

Fixer les droits respectifs des associés

A quoi cela sert de tenir une comptabilité dans une SCI si elle n’est pas obligatoire ? Cette comptabilité permet au gérant de satisfaire au mieux son obligation de reddition annuelle des comptes. Elle fixe aussi les droits respectifs des associés et est utile en cas de cession ou de donation des parts.

Ensuite, elle permet de justifier à l’administration le contenu de la déclaration annuelle n° 2072, relative aux revenus de la SCI non soumise à l’IS. De plus, elle écarte, avec d’autres éléments, le grief de fictivité de la société. Enfin, elle optimise la transmission en menant une politique comptable sur mesure : choix entre l’amortissement ou non de l’immeuble, la distribution ou la mise en réserve du résultat…